3

2月

素对地价所产生的影响较小，故我们将该项影响因素的等级差异指数定为2%，
100/96
五年以上
34,026.70

1,282,076.00

791,194.82


三
粤房地权证
3、《公告》显示，截至2019年10月31日，标的公司的负债总额、净资产
将待估宗地条件指数定为100。
因



回复：

100


100/105.53




街白水村



②完好分值法成新率的确定
④增值税抵扣
100/98

0.27%



第GY000029
产业集聚度
⑤编制比较因素条件指数表



土地用途
r---土地还原利率（工业用地还原利率为5.04%）
广州市增城区永宁

（2）公司本次交易对2019年财务报表的具体影响


40.95
14,718,832.53


100

交通型次干道


工程费用
105.53

权价格（元/㎡）
102

K.宗地形状指数
如村、白水村

基本无污染
间

工程费用
96

总地价=工业用地单位面积地价×土地总面积
计增加2019年净利润约为1.9亿元。

105.78

机器设备、电子设备重置全价的确定：重置全价由现行市场购置价、运杂费


28,570,337.37
809
自建
好

（元/㎡）
数±开发程度修正值
工业


26786.84
.

土地用途
自建


11月
别
（1）评估方法、评估依据、评估参数的选取






2月
5,308,626.79






设定容积率
70,473,445.73


环境质量


10
估价规程》（GB/T18508-2014）的要求，根据所在区域的土地市场状况，结合评
813

土地权证编号


一面临路
电器有限公司

费率（含税）
回复：





取得方
土地开发程度
账面价值


环境质量
P = Pa × A × B × C × D × E

第B0100184号
NnrrK)1(
完好分值法成新率=结构部分成新率×G+装修部分成新率×S


宗地内基础设施
782
街九如村、白水村
B.交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；
基本无污染


准地价覆盖范围内，可采用基准地价系数修正法测算待估宗地地价。
地价为810元/平方米，交易情况正常。



④开发利润
房

100
场地平整
⑤土地使用年期修正系数
13
1

区 域

计价格[2002]125号
⑦开发程度修正值
石滩镇

宗地道路通达度指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降2%。

2019年7月26日


2007年
交易情况修正


683,760.68
5,898,474.21


8
取得日

根据建筑物的尚可使用年限、已使用年限，确定建筑物的年限法成新率
（1）评估方法、评估依据、评估参数的选取
市场比较法评估结果
实例
102,965.00
2.5
一至五年（含五年）
100
39.22%

单层厂房类房屋为42.25元/
9日




. 机器设备/电子设备

式中：K2—土地使用年期修正系数
积土地使用权价格。
限公司
240,838.96

2月
5,119,549.66

应当关注企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响”纳入本次
序
交易情况
场地平整
一

用途

经评估计算，投资性房地产土地评估值为26,881,400.00元，评估增值
期安装费用比例及《资产评估常用数据与参数手册》中相关设备安装费率指标综
市场类似资产的房地产市场价格在3800元/m2到5500元/m2间，由于无法知



根据上表各因素的具体情况，以待估宗地各因素条件指数为 100（除地价指
2月

1、基准地价系数修正法
100

100

台
正常
（2）评估依据、评估参数的选取、同类或类似资产的市场价格等情况
50年
实例三
98
42,986,058.70

七
穗建规字〔2019〕3号
四

费计算出相应的增值税进行抵扣。

证券代码：002336 证券简称：*ST人乐 公告编号：2019-077



2.7
粤房地权证
一
根据宗地内具体开发情况，我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平、六通一
新塘镇
3,643,825.27
资产设备采购以及日常经营等所需要的资金，主要来自于母公司不断的投入。截

354
平均楼面地价





C.区域因素：主要有产业集聚度、基础设施状况、交通条件、规划限制等；
2011年
土地使用权价值=779×26786.84×（1+3%）=21,493,000.00元（取整到百

待估宗地与可比较实例的比较因素具体情况见下表：




3.0


5555

持股比例



区永宁街九

晓可比资产的土地性质、容积率等参数情况，无法单独对比房屋建筑物市场价值




考虑办证需要支付的相关费用。

100
增国用（2007）

基准地价系数修正法和市场比较法对待估宗地的市场价值进行测算。具体理由如



都区、番禺区、南沙区；（2）五通一平是指宗地外通上水、通下水、供电、通讯、通路,宗



自字第

增国用（2007）
公共服务用地
平、五通一平、三通一平、场地平整、未开发六个等级。根据分析，此项影响因
三
24,731,200.00
土地权证编号

④期日修正系数
683,760.68
项


307,692.31
低温20匹
个
综合成新率=年限法成新率×40%＋完好分值法成新率×60%
六
32,057.20

第B0500186
2019年6月21

50年、工业用地为50年、公共服务用地（类别一）为50年、公共服务用地（类
10023699号
615,384.61


评估值（元）
855

100

月成立时注册资本为2000万元，其成立后因资本金不足，土地购置、房屋建设、


1,717,753.52
+设备部分成新率×B
（3）评估增值的依据与合理性

本次评估基准日为2019年10月31日，广州市工业用地地价指数如下：
（通上水、通下水、通路、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”，单位面积


2019年7月
交通型次干道
高
2015/12/31



基准日工业用地地价指数为382.60，按内插法计算实例A、B、C的地价指数分
100
354
地面地价
5,114,423.26

68,376.07


100/100

前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设

位置
24,529,000.00
③综合成新率的确定
回复：



街白水村
105.53

广州市增城区永宁


控制设备制造有
外购
月增加注册资本3亿元，同时归还了母公司等各关联公司长期的内部欠款2.89





256
837

计价格[2002]10号



对无现行价格可询的设备，依据其性能、特点及技术参数在与其类似的物品比较




造有限公司


麻油墩、山村
100/100
制设备制造有限公
算，加总确定成新率。对建筑物进行现场勘查后，依据现场勘查评分标准，分别
238,759.00
100/102



100
589,847.42




表4-2 利率表

②运杂费



数据来源：中国城市地价动态监测网

率。
序


故本次确定待估宗地评估基准日工业用地地价指数为382.60，故最终确定期日
（元/㎡）
二
未办理不动产权证的房屋为办公楼、休息室、维修车间、门卫，合计面积

宗面积(㎡)



2



环境等。我们将环境质量条件分为无污染环境质量高、基本无污染、有一定污染、
3

12
合 计
98
日
的投资收益。


评估方法、评估依据、评估参数的选取、同类或类似资产的市场价格等情况，
五通一平

建设单位管理费


地及比较实例交易情况指数为100、100、100、100。
员工宿舍







工程招投标代理服务费


维修车间
基础设施情况


西安现代服务业发展基金合伙企业（有限合伙）股权结构如下：

　 中财网

A —待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；
平方米；非厂房建筑物10层
2014/9/23



372.02
100

工程费用
素

88,535.36
4.75






增城石滩厂房



2011年
价格类型

以现场勘查结果，结合房屋建筑物、构筑物的具体情况，分别按年限法和完

⑥容积率修正系数
根据上述地价指数成果，2019年9月30日广州市工业用地地价指数为




五通
1

4.9
5

较便捷

设定容积率

交易情况
账面价值（元）
102
100
100/98
3.6

615,384.61
Pa —比较实例价格；
土地使用年限
646
区

冷库制冷主机

100
工业用地单位面积地价=582×1×1×1.3567×0.9476×1+0=748元/平方米
100/100

100

I.宗地面积指数
平方米，土地使用年期50年，土地开发程度为宗地红线外“五通”（通上水、
土地使用年限



一般性控制场地

年限法成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限）×100%
工业

实例一
的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。具体公式如下：
6,837,670.73
产业集聚度
土地用途二级分类用地地价修正系数表，确定待估宗地用地类型修正系数为
基础设施情况


2.0
26,275,675.02
21,493,000.00





382.60
将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，
因此，采用市场比较法测算得出待估宗地单位面积建设用地使用权价格为




439,223.00

整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
产业集聚度
前10项设备明细


二
门卫
（元）
32,025.10


50年
设定容积率

等级。待估宗地及三个可比实例均临路，故我们将该项影响因素的等级差异指数
台
100/100
金增长的比例低于售价的增长，因此不计取开发利润。
2014/9/23



100/100
如村、白水村
本次评估考虑到国家、广东省和广州市鼓励工业用地集约节约利用以及对工

环境质量
正常

制造有限公司经摘牌取得，成交日期为2019年6月21日，土地面积54,600.00
有关设备运行，修理及设备管理档案资料，对设备各组成部分进行勘察，综合判
98
100/100



683,760.68
较高

实例A
6
待估宗地比较因素表
常温




增城区、从化区
平均楼面地价

2019年6月

100/105.53
142,704.47
取得时
一面临路


25,783.25
11
土地工程能力
别为375.69、372.02、370.76。
100/98


西安现代服务业发展基金管理合伙企业（有限合伙）






第10023700号
5,098,117.86

时间
定为2%，将待估宗地条件指数定为100。

号
头、田桥村隔海、
80,341.63

5、请补充披露西安现代服务业发展基金合伙企业（有限合伙）的股权结构。




比较因素


10023687号


原值

100/100
②可比实例的交易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确，有利于比较
宗地形状

3.0

办公用地

313
号



增国用（2011）
734
工业用地单位面积地价=工业网格点基准地价×用地类型修正系数×临江

2月
一年以内（含一年）
折旧

董 事 会
801,507.00

1
年限法成新率和完好分值法成新率的权重分别取40%和60%，确定综合成新

区
382.6

修正指数
单位
正常交易

.

100/100
日内，以转账方式支付转让价款的50.05%，即人民币19,801.60万元。2020年

19,490,147.00
增城新塘厂房

2月


工业用地容积率修正系数表

面积(m2)
1
6
土地工程能力
（3）评估增值的依据与合理性

370.76

64.36%。评估结论合理，主要原因如下：
2007年
别二）为50年。价格单位为元/平方米，币种为人民币。
.

（1）公司本次交易的会计处理
建筑物评估值=重置全价×成新率


域


98


对工业用地而言将道路划分为交通型主干道、混合型主干道、交通型次干道
70年
比较因素修正系数表
土地使用年限


临路条件
项目
设定容积率
宗地内基础设

三

2.79%
P —待估宗地价格；
高
正常

50年
设备类资产


因素修正系数的确定；
期

9
19,065.30




评估价值

2019年6月9
E.临路类型指数

工业
规划限制



期
6,844,524.39



广州旭璟自动化控
待估宗地面积

台
②前期及其它费用的确定

实例B
54,600.00
将工业产业集聚规模分为高、较高、一般、较劣、劣五个等级，将待估宗地

工业
思瑞克斯（中国）

基准地价系数修正法评


工程费用
五通一平
季度尚未公布，且与2019年9月30日间隔时间较短，故本次确定待估宗地评估
100/100
费率（不含税）

好分值法的不同权重加权平均后加总求和，确定综合成新率。
（1）请逐项列示上述投资性房地产、固定资产、无形资产的具体明细，包
方式



根据《资产评估执业准则—不动产》第二十九条规定“在企业价值评估中，


面积(m2)
100/100
102
场地平整



2016/12/31


人人乐连锁商业集团股份有限公司
关于深圳证券交易所关注函的回复公告
商服用地


无产权证

自建
位置

室外道路
西安曲江文化产业投资（集团）有限公司
域

人人乐连锁商业集团股份有限公司（以下简称“公司”）于2019年11月29
2019年10月

至2018年12月31日，标的公司负债总额30,526.71万元中，其中，对母公司

A:基准地价内涵：本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一


原始入账价

22,802,681.92
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按
实例一
16,954.16
16,954.16
2月
广州市工业用地地价指数如下：
土地开发程度


2019年6月
382.60，因本次评估基准日为2019年10月31日，广州市工业用地地价指数四

好
2011年6
较便捷




382.6/375.69
1

待估宗地



台

地面积大小划分为适当、较适当、一般、偏大或偏小、过大或过小五个等级。将
100
710,086.48
748


③选用市场比较法，可使宗地评估价格更趋近于当前土地市场价值。
增加注册资本金3亿元，增资后标的公司注册资本为3.2亿元，增资工作已于


16,189,309.00

供需圈层、交易情况类似、用途一致的交易案例，经分析筛选出三宗交易实例作
100/100


五通
价格类型
A.地价指数
10



新塘镇

高
自字第


2019年1-10月经营活动现金净流量大幅减少的原因是标的公司于2019年7
仓库
常温库A
正常交易

广州市工业用地地价指数四季度尚未公布，且与2019年9月30日间隔时间较短，
100

回复：



A

待估宗地评估结果确定表
正常

615,384.61
151.02
平”的土地开发程度和设定容积率下于估价期日2017年1月1日的区域平均熟


实例C
设备类
首层楼面地价
2019/9/30

工程费用


容积率

将宗地临路条件分为三面临街、二面临街、一面临街、临支路、不临街五个
2007年
息室、维修车间正在办理房屋产权证，已经完成房屋面积测量，本次评估没有
消防水
评估值=重置全价×成新率
2.1
平方米，交易情况正常。



注：考虑到国家、广东省和广州市鼓励工业用地集约节约利用以及对工业用地增加容积
宗地内基础设施
购
自建



总额分别为748.70万元、20,540.12万元；截至2018年12月31日，标的公司




自建

2017/12/31

㎡）

评估值＝重置全价×成新率
本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完



净值


100

178,685.00

②用地类型修正系数
取得
自字第
2,375,896.82
47,687,110.12
增城新塘厂房




68,376.07

809
（万元）
水、通路、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”，单位面积地价为855元/
回复：公司无其他应予说明的事项。

2011年
2007040
2011年
区永宁街白


地价格，它包括土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和



账面价值（元）
②因素选择
土地使用权人

挂牌

时，对宗地价格所产生的影响也会较大。根据调查当地土地利用现状，我们将宗







台



40,710.60
D.个别因素：主要有宗地面积、形状、土地工程能力等。


①年限法成新率的确定




 
4.35
L.土地工程能力指数
26786.84（较适当）

为7038.64平米，占房屋总面积中8.6%，主要为辅助用房。其中办公楼、休


正常交易
陕西投资基金管理有限公司







13,954,688.88元，增值率29.26%，房屋建筑物类资产合计评估原值增值



813

1000

60,883.67
自建
11)1(




-79.04万元。请补充披露标的公司经营活动现金流量净额大幅减少且持续为负
土地使用年限
100


④编制比较因素条件指数表




素

贷：长期股权投资 （长期股权投资账面价值）




比较因素条件指数表






5
修正系数
0.08%
值（元）
2019/9/30

表：




式中：K---土地年期修正系数
宗地形状
锅炉房
1.0
根据基准地价系数修正法计算公式，可得到待估宗地在基准地价设定开发
取







②房屋建筑物类资产评估原值增值主要原因为评估基准日房屋建（构）筑物

理论成新率=[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限）]×100%
2）成新率
（2）同类或类似资产的市场价格等情况


100
基本无限制



评估价值




根据现场勘查记录的各分部分项工程完好分值测算出结构、装修、设备三部分的
自建

三2007041
五通一平



1.11%
人工价格比其建造期间有上涨，造成评估结果增值。
1
净值
项目名称



439,223.00
自建
1）基本思路
根据股权转让协议，受让方在与转让方办理完毕股权转让的工商登记后5
合 计



2）基准地价成果介绍及内涵


城市基础设施配套费
完好分值，然后与这三部分的标准分值比较，求得三部分成新率，按不同权重折

0.11%

一般不考虑运杂费和安装调试费用。
月
运杂费由购买方负责的设备，比照合同内容测算运杂费率；或根据《资产评
105.53

100
办公楼
年亏损，从而为之进行商品物流配送服务的广州配销公司无法达到原设计的运营
自建

土地使用权人
污染较重、严重污染五个等级。通过市场调查分析，待估宗地所处区域环境质量

思瑞克斯（中国）
用权基准地价图，待估宗地对应的网格点基准地价为582元/平方米。
方。



临路类型

因取得土地使用权按时需缴纳3%的契税，故本次土地使用权评估值为：


亿元。
98

F.环境质量指数


98,134.49

数量


取得日
100/100

待估宗地设定土地开发程度与基准地价内涵设定的开发程度相一致，无需进行修


4）测算过程
土地评估单价(元/平方米）
别
交易价格，通过对地价影响因素的比较修正，测算待估宗地地价。

交通便捷度分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以待估

宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响，面积过小，达不到合理利用程

平均楼面地价
①确定待估宗地土地级别及基准地价

100/98
规划限制
自字第

增城厂房
因

1.11%

313


场地平整



2007

72.46%，固定资产评估增值7,805.65万元，增值率66.33%，无形资产评估增值
1
100/100


5000
2014/9/23

元/平方米，交易情况正常。
341,880.33
工业
1.10

一般

50
100/105.53

计算公式得到修正后三个比准价格，具体见待估宗地因素比较修正系数表，因三

1.20

8,083,849.39

构筑物
③因素条件说明
二
J.宗地临街状况条件指数


台

交易情况


B —待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数；
交通便捷度
案例三
100/102
出相应的指数，编制比较因素条件指数表如下：








2014/9/23
广州市基准地价基准日为2017年1月1日，根据上表地价的基准日2017
临路条件


73,315,802.66元，增值率331.58%，主要原因为土地属稀缺资源，土地取得成


①与待估宗地处于同一供需圈内，交易情况类似的交易实例充足，有利于比

折旧（元）
2011年


号
账面值包含在上述房屋中
位）。与前述评估结果列示一致。

340,856.35


17783.79（一般）
D —待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数；
100/100
工程监理费
计价格[2002]1980号

实例二

综合成新率=年限法成新率×40%＋完好分值法成新率×60%



交易日期





2019年7月完成。因此，标的公司净资产总额增加，在偿还内部关联借款后，

号用地
广州旭璟自动化
1.0。
水村
有限公司

并通过现场勘察设备现状及查阅有关设备运行，修理及设备管理档案资料，对设

683,760.68

（元）


1）重置全价的确定

工程费用
五
准日账面价值（包括账面原值、已计提的折旧或准备、账面净值）、评估价值、



19.24


资产，提高资产经营效益，公司决定转让广州配销公司100%股权。

广州市增城
61,641,799.00


建安造价=土建工程造价+安装工程造价+装饰工程造价

项目地址

一、短期贷款

米，土地使用年期50年，土地开发程度为宗地红线外“五通”（通上水、通下
3）评估值的确定
16954.16（一般）


房及垃圾
人权利，也不存在涉及资产的重大争议、诉讼或仲裁事项，未被司法机关采取



勘察设计费



2017/12/31
交通型次干道
得
因
6,815,871.38
63,368,163.00
①建安造价的确定
17,783.79
683,760.68
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备





街九如村、白水村

50

2007038



一
1.96%
为解决因标的公司资本金不足，而长期占用母公司资金不能归还的实际问



N---法定最高使用年限


折旧
重置全价＝设备购置价＋运杂费+安装调试费－设备购置所发生的增值税进

64,451,402.74

本不断增高，造成土地价值增值。评估增值合理。

取费基数

日



挂牌

2011年
街九如村、白水村
号



2月
100/100
万元，增值率92.62%，其中投资性房地产评估增值 3,719.23万元，增值率

30000
本次交易股权转让方深圳市人人乐商业有限公司单家报表会计处理如下：

③资金成本
3）评估值的确定

1.0
告2019年第39号）文件，对于符合增值税抵扣条件的，按照设备购置价和运输

和混合型次干道、生活型主干道或生活型次干道、支路五个等级，以待估宗地道
增国用（2007）
（元）
100/100



并按均匀投入考虑，本次评估该项目的建设周期按1.5年考虑，具体公式如下：

2011/4/29
21,465,344.04

区

1.00
设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘察设备现状及查阅
地面地价
2010070

407,105.98
交易方式

100
账面价值
外
情况。
6,778,706.56



工业
费用名称
2019年10月31日，标的资产账面价值为20,540.13万元，评估价值为 39,563.63
（3）本次交易的目的
③临江（海）区修正系数


2019年6月21日


两面临路
192,989.00





待估宗地土地使用年期为40.95年，年期修正指数定为100，三个比较实例





23,568.00

基准日中国人民银行规定的贷款利率标准计算，工期按建设正常情况周期计算，



2014/9/23
（元）
股东名称

可行性研究费


50年
560.12
土地使用年限


二、中长期贷款

件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求
注：（1）中心九区是指广州市越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花

③房屋建筑物类资产评估净值增值主要原因为企业会计折旧年限短于建筑
电子设备市场价格下降所致。净值增值是由于会计折旧与经济年限不一致导致。
日接到深圳证券交易所《关于对人人乐连锁商业集团股份有限公司的关注函》（中


810
纳入评估范围账面值
51,681.91
的负债总额、净资产总额分别为 30,526.71万元、-8,644.75万元。请补充披


20000

810
交通便捷度
号


下：
382.6/370.76

基准地价成果表

粤房地权证


价格类型
2月
广州中誉精密制
根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公





回复：
利息×50%







取待估宗地在估价基准日价格的方法。
2019年12月5日
（1）评估方法



围墙
2018/12/31
工业


2月
③安装调试费



100

2月
21日


根据被评估设备辅助材料消耗、安装基础情况、安装的技术难度，参照建设
1,502,493.44
851,964.00
缺少市场案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法。按照《城镇土地
100
1.60%
产业集聚规模指数定为100，每上升或下降一个等级，因素修正指上升或下降2%。

投资收益 （交易对价-长期股权投资账面价值）
建筑面积

土地使用年限




3


100/98


自建

1）重置全价



2011年

方

2019年7月26

自建


341,880.34




宗地形状



第B0500185

宗地面积

标的公司经营活动现金流量持续为负数是因为经营持续亏损导致；






公司负债总额也相应减少。


282

A、采用基准地价系数修正法的理由

交易期日
年1月1日的地价指数为282，因待估宗地的评估基准日为2019年10月31日，




建筑面积

估增值3,887,496.27元，增值率160.14%。增值的原因主要为：
价格类型
序
对建筑的结构。计算公式：
1

100
21,483,610.06
2018/12/31

以下为54元/平方米
广州中誉精密制造
额为-29,354.03万元；2018年度，标的公司的经营活动产生的现金流量净额为
. 投资性房地产土地/土地使用权






影响，以及是否对本次交易的实施构成实质性障碍。


比较实例二：宗地位于广州市增城区永宁街九如村、白水村，广州中誉精密
7,331.58万元，增值率为331.58%。
修正指数
自建
100
对宗地内进行基础设施开发配套，追加成本投入，导致宗地价格发生差异。

交通便捷度
相差一个等级，因素修正指数增加或者减少2%。
4
广州市人人乐商品配销有限公司拥有的土地使用权为相邻地块，用途及土地
G.产业集聚规模指数







n—待估宗地剩余使用年期

22,650.00






（元）






成交单价


粤房地权证
r>3
1,724,974.73
广州市增城区永宁

2
发电机组
本次评估设备类资产原值评估减值748,436.41元，减值率3.43%；净值评



1.5

例
购置日期


.
原值
土地
m2
评估值（元）
100/100

17,783.79
设备名称



282
232,049.23



2019年10月

工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。包括的内容及取费标准见下
交易时点修正
因
临路类型
环境影响评价费
率不加收地价的客观情况，具体应用时根据实际情况参考上表确定容积率修正系数。


289,338.44
322,387.62

广州市工业用地地价指数表
交易期日
原标题:*ST人乐:关于深圳证券交易所关注函的回复公告

256
宗地名称
1
待估宗地
《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）中市场比较法的基本公式为：





比准价格


所有房屋建筑物类工程合同金额分摊形成的，并非房屋建筑物类明细实际建造成



不断高企的影响，不仅经营规模外延扩张受到严重制约，而且经营业绩也处于连
7,623,959.13
2007039
100
3800

r≤1.0

投资性房地产-土地
以及评估增值的依据与合理性。

序号
项目

临路类型




日、区域因素和个别因素进行修正，即将待估宗地的因素条件指数与比较实例因
615,384.61
未办理不动产权证的4项房产所有权清晰，不存在抵押、质押或其他第三
100

100
0.10%
686,889.00



宗地面积
基础设施情况


广州市增城区永宁
个比准价格水平比较接近，故取算术平均值作为市场比较法评估待估宗地单位面

根据公式，则待估宗地一使用年期修正系数均为0.9499。




时间
评估价值（元）

C.土地使用年期修正系数
式



1.26

街九如村、白水村

较实例的选取；
号用地

固定资产-房屋建（构）筑物
粤房地权证




的使用年期均为50年，故修正指数均为105.53。



经评估人员查询，同类或类似资产的市场价格如下：
142,643.00
⑧市场比较法地价计算
括但不限于取得时间、取得方式、取得成本、座落位置、面积、用途、评估基





工业
土地开发程度

（类别一）
比较实例三：宗地位于广州市增城区永宁街白水村，思瑞克斯（中国）电器

102
D.交通便捷度指数



取得

变配电发

其对地价的影响指数，比较实例交易方式均为客观，无特殊交易情况，则待估宗
1
土地用途





土地工程能力


元。

交易日期

好

按照《城镇土地估价规程》的要求，选取的实例应是与待估宗地处于同一

广州市增城区永宁
表4-1 前期及其他费用计算表

100/100
原始入账价值


构筑物

805,857.00

（海）区修正系数×期日修正系数×土地剩余使用年期修正系数×容积率修正系

44,197,770.71

方式
度，面积过大，开发周期将会过长，导致资金回拢过慢，当两宗地面积差异较大
C —待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数；
级，将待估宗地指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下

2,230.00
468,807.20
0.29%
根据广州市基准地价内涵，工业用地对应的土地开发程度为“五通一平”，


146,988.77
权证编号

366,395.38





化控制设备制造有限公司经摘牌取得，成交日期为2019年7月26日，土地面积
案例二


257,832.48
100/102

10023698号

①企业房屋建筑物类资产账面原值的构成，是企业自行设定分摊比例，根据

（㎡）
615,384.61
实例D

23,237,574.73元，增值率637.72%，无形资产—土地使用权评估增值


及安装调试等费用构成。公式如下：
2
年利率（%）
256,780.00

439,223.00

广州市工业用地地价指数表
三
号
①设备购置价


2、评估方法、评估依据、评估参数的选取、同类或类似资产的市场价格等




50

并联机组
102

消防水池
4

折旧

基本无污染
挂牌
年11






6、你公司认为应予说明的其它事项。




B.交易情况修正指数

813
68,376.07



2014/9/23


2,427,578.73

6,340.11
53,616,989.04元，增值率29.85%，评估净值增值74,169,023.61元，增值率
土地开发程度

设定容积率
评估原值减值的原因是由于技术进步及市场竞争原因，主要机器设备、车辆、

较便捷




5.98%

月


26日
认缴出资额


1
0.08%


0.42×r

宗地名称
100

自字第

2015/12/31

10023952号
比较实例一：宗地位于广州市增城区永宁街九如村、白水村，广州旭璟自动
实例三

广州市政府已颁布了《广州市城区土地级别和基准地价》，待估宗地处于基


68,376.07


1、纳入评估范围内的资产均位于广州市增城区石滩镇三江沙头村，均未计
1


折旧（元）
（2）同类或类似资产的市场价格等情况

实


住宅用地
100/100
2）计算公式

H.区域基础设施修正指数


广州市增城区永宁

100/100
时间



素条件指数进行比较，编制因素比较修正系数表，如下：
冷冻冷藏设备


100
该项影响因素的等级差异指数定为1%，将待估宗地条件指数定为100。
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本、开发利润等四部分组成。



无产权证

779

池、水泵
三
提减值准备。具体明细及评估价值如下：
2月


（类别二）
根据交易协议，本次交易定价为广州配销公司全部股东权益在评估基准日
382.6/372.02
地内土地平整。

通下水、通路、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”，单位面积地价为813

4630
100/102

2

待估宗地单位面积土地使用


土地使用年限

100
合并报表层面，本次交易对价与基准日标的公司净资产的差额为合并报表

90,338.00
回复：
5.70%
格，在替代原则作用下，相互牵制而趋于一致，从而可以用类似土地的已知市场
. 投资性房地产房屋/房屋建筑物：


动产权证，存在权属瑕疵。请补充说明上述事项是否对本次交易的评估值产生

待估宗地位于石滩镇三江沙头村，用途为工业，对照广州市国有建设用地使




①比较实例的选择
255.38

100




855
序号




2016/12/31
实例二

公共服务用地

正常交易
809元/平方米。

3


工业用地

4、《公告》显示，2019年1-10月，标的公司的经营活动产生的现金流量净
冷库制冷主机
借：银行存款 （已收到对价款）
76,257,447.49



粤房地权证自字

100
1）基本原理

项税额－运杂费、安装调试费等涉及的增值税

五通
420,748.04
261,538.70
广州市增城

财政部 财建[2016]504



休息室
2011年


100/102



3）计算过程
估对象自身具体特点、估价目的及评估人员收集到的资料，经过比较分析，采用



条件差异对地价水平影响较大，我们以待估宗地条件指数定为100，比较实例每


等各关联公司长期的内部欠款为2.89亿元。


1






域


三




资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用+管理费用）×合理工期×贷款

数据来源：中国城市地价动态监测网
855
10023690号

一般性控制场地
交易期日
情况，以及评估增值的依据与合理性如下：



其他应收款项 （剩余应收对价款）

台
68,376.07

使用权利一致，故以宗地一为例说明测算过程。
26,881,400.00


一般性控制场地

6,212,110.00


投资性房地产-房屋
区

6,315,075.00

2、市场比较法


因
8,281,200.00
生鲜库


价格类型

式中：






净值



25,368.00



根据对交易实例交易情况分析，由估价人员判断交易情况是否正常，并判断

基准日近期设备的合同价并参照《2019年机电产品报价手册》确定其购置价；
蒸发式冷凝器
账面价值（元）
临路条件
根据待估宗地实际，选择影响待估宗地价格的主要因素有：

2011年

项目
根据《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014方法选择规定第9.5.2.1条，
r—土地还原利率（工业用地还原利率为5.04%）

号用地
名称




市场比较法是依据地价评估的替代原则，即市场上具有同样效用土地的价



169,567.00

2011年
净值（元）

发改价格[2007]670号
12,009,991.35


人人乐连锁商业集团股份有限公司

五通一平

宗面积(㎡)
100

有限公司经摘牌取得，成交日期为2019年6月9日，土地面积16,954.16平方
别
主要依据《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》，



冷库制冷主机


一般性控制场地
1,214,608.23
个

（2）根据评估报告，标的资产纳入评估范围的房屋建筑物有4项未办理不
工矿仓储用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的评估方法。如


估结果（元/㎡）

机房
评估值=重置全价×成新率
区永宁街九

宗地面积
中温15匹


无产权证
备各组成部分进行勘察，综合判断该设备其尚可使用年限，计算成新率。
2011年




外购




露标的公司负债总额和净资产总额在短期内发生重大变化的原因及合理性。

计价格[1999]1283号
2019年10月
土地使用年限
价格类型
素
n---比较实例或宗地剩余土地使用年限
的原因。
⑦根据比较因素说明表和比较因素条件指数表，对比较案例的交易情况、期

增自字第
因素修正指数上升或下降1％。
路通达度指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降2%。
土地使用年期修正系数的公式为:
24,673,400.00



房屋
待估宗地不临增江河、东江河航道，故不对临江（海）区修正系数进行修正。

个
题，母公司根据已投入资金及标的公司后续正常经营所需资金的实际情况，决议
五通

机器设备和电子设备综合成新率：设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，
司


经评估计算，投资性房地产房屋评估值为61,641,799.00元，评估增值


102
基本无污染
货方负责运输时，不再单独计取。



广州市增城





26,786.84
100

比较因素
正。




100

9
合测算确认。
2011年





2.63%


B:本次基准地价的估价期日为2017年1月1日。
交通型次干道

810


将待估宗地各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较，按市场比较法


建筑面积
查封、冻结等强制措施，因此对本次交易的实施不构成实质性障碍。
本次交易完成后，将对你公司合并报表利润产生积极影响。请你公司结合本次
电及制冷
40年


序





待估宗地用途一级分类为工矿仓储用地，二级分类为工业用地，参照广州市
21,824,466.41
比较实例交易价格表
组
2月
1.16
将宗地工程能力分为较良好场地、一般性控制场地、严格控制场地、三个等
88
382.60


2011/4/29
石滩镇三江上塘沙

100/100
58.82%
取费依据




2月
以下选取土地-序号1“三2010070号”用地作为案例介绍详细过程：

交易价格
149,419.03


序号



68,779.25



取得
100/100
权证编号

256,780.00
502.71
招拍挂
19,633,950.48
为可比实例。

7
E —待估宗地使用年期修正指数除以比较实例使用年期修正指数。
2019年10月31日的市场价值，基准日至股权交割日期间的损益，归属于受让


待估


N—待估宗地法定出让年期（50年）
降1%。

荔新公路
评估范围内的房屋建（构）筑物资产，由于周边市场房屋的售价增长较快，而租
原值
一面临路


1,723,247.47
小板关注函【2019】第397号），针对关注函提出的事项，公司回复如下：


2019年10月31日

100/100

69,049,647.00






预期，导致产能严重过剩，资产运营效益低下，同样一直处于亏损状态。为盘活
（2）评估增值的依据与合理性
标的公司为人人乐连锁商业集团股份有限公司的全资子公司，于2007年10
土地用途
2、你公司2017年、2018年以及2019年前三季度连续亏损，《公告》显示，


213,747.03

施
基本无限制
发电机组


固定资产-电子设备

K2=[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)N]


100
电器有限公司
修正系数B=382.60/282=1.3567。


1
3）公式
B、采用市场法的理由
环境条件主要表现在大气环境质量、噪声环境质量、绿地覆盖状况以及人文
案例一
2011/12/31


17,005,367.00


断该设备其尚可使用年限，在此基础上计算成新率。

单位面积土地使用权价格=(782+809+837)÷3=809元/平方米
式中：G、S、B分别为结构、装修、设备评分修正系数。


11月


素

业用地增加容积率不加收地价的客观情况，不考虑工业用地容积率修正。
基本无限制
素
台


号



100/100

2011年

粤房地权证




号
⑧计算待估计宗地地价
号
11月
4
11
100/100
本次交易不仅将增强公司经营现金流，同时对公司净利润产生积极影响，预
自建

6,365.67
无产权证
31,923.00
1
计量单位
2）综合成新率的确定

100/100
土地使用年限
对于外购设备，主要是通过向生产厂家咨询评估基准日市场价格、参考评估

建筑安装工程造价包括土建工程、给排水、电气工程的总价，计算公式如下：
54600（偏大）
2011年
自建
成交单价（元/

54,600.00

375.69
具体影响，是否存在通过上述交易调节利润规避暂停上市的情形。


2019年10月
17,783.79平方米，土地使用年期50年，土地开发程度为宗地红线外“五通”


1.51%
1、根据正衡房地产资产评估有限公司出具的评估报告，截至评估基准日

位置
的基础上确定其购置价；对于电脑等电子设备购置价根据当地市场信息及《中关

程度条件下的土地价格：

项


果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条
8
外购
1,593.00
因

34,188.03

中心九区
365,437.00
估常用数据与参数手册》划分，根据运距及设备的复杂程度测算。合同约定由供
房屋名称



构筑物
规划限制
2015/7/24
由于近年来公司所属华南区域受电商冲击突出、行业竞争激烈以及营运成本


4,858,433.50
五通一平


地坪

日
.



土地开发程度
原值（元）

100




土地纯收益。土地使用年限商服用地为40年、住宅用地为70年、办公用地为

台
土地开发程度
809
三
项数

100/100
村在线》、《太平洋电脑网》等近期市场价格资料，确定评估基准日的购置价，
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成
10023697号



好
物的经济寿命年限，是造成评估净值增值幅度较大的原因。

100
本，故个别房屋建筑物评估原值低于账面原值。
3月31日前，以转账方式支付剩余转让价款的49.95%，即人民币19,762.03万
交易的协议内容，补充说明本次交易的会计处理及对你公司2019年财务报表的

基本无限制


100

挂牌
交易价格



A.交易时间：确定地价指数，进行交易期日修正；
增国用（2007）

素
1
号用地
数和交易期日修正指数外），将比较实例相应因素条件与待估宗地相比较，确定
2.0



工业

工业

五通一平

式
第B0500187

2019年6月9日

无形资产-土地使用权


号

7




评估价值（元）
100/102
m2
100
固定资产-机器设备
360,735.80