2019年虽然商品房市场上行惯性仍在,但土地市场已经先一步迎来了变化,房企购置土地面积同比大幅下滑,土拍热度也持续低位。在“三稳”日渐下沉、叠加信贷收紧的行
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在此背景下,为了给各城市土地市场“测温”,本文对 2019年的土地市场进行了宏观测评。 1、下半年土拍热度趋冷,流拍率回高位 2019年,土地市场的指标变化比行业整体来的更快一些。与依旧保持上涨的商品房成交金额不同,房企购置土地面积已经先行进入下行通道,2019年,在三四线市场景气回落,房价增速放缓的情况下,土地市场成交规模也停止了上升趋势,全年土地购置面积2.58亿平方米,同比下降11%,再度进入下行通道。 反应市场热度的溢价率、流标率等指标持续走弱,2019年的最后四个月,土地溢价率均低于10%,重新回到了历史低点。底价成交的现象也愈发常见,特别是下半年,受银根快速收紧、土地出让条件变化的影响,越来越多的土地以底价成交,如11、12月,均有超过六成的土地在以底价成交。同时,土地流拍现象也在下半年明显加剧,下半年来的流拍率基本都在12%以上。虽然随着流拍现象的增多,部分城市加大了优质宅地供应,但资金层面仍然紧张,并且仅有少部分城市降低竞拍门槛,房企拿地积极性并没有明显提升,年末流拍率仍然在高位。 2、典型城市地市“冰火两重天” 土地成交建面在减少的同时,成交结构也发生了相应变化。受自然资源部4月份出台的分类调控政策影响,多数住宅消化周期较高的三四线城市减少了土地供应;另一方面也和三四线城市楼市表现平平有关,多数房企对一二线土地的关注度明显提升。就全年数据来看,一、二线城市2019年的成交量比例达到24%,较2018年提升了2个百分点。 不过,从底价成交比例和流拍率来看,这些城市地市却呈现“冰火两重天”。 对128个城市底价成交的土地占比进行统计分析,结果发现,青岛、郑州等城市土地底价成交的占比均超85%,土地市场陷入一潭死水;不过,部分城市土地市场仍然存在暖意,福州、温州、石家庄等12个城市底价成交比例均低于3成,合肥、太原等城市底价成交比例甚至不足10%。 而结合流拍率来看,较为有意思的是,石家庄、合肥这样的“高热”城市,土地流拍率超过20%,排在前列,成为流拍的“重灾区”。究其原因,以合肥为例来看,合肥流拍地块往往有较多的配建要求,而在资金紧张、市场下行双重压力下,品牌房企对高要求配建用地有较大抗性,同时2019年8月合肥又有土拍新政出台,合肥的土地市场降温明显,多宗地块撤牌、流拍。 3、高单价地块更受市场关注 首先,就底价成交情况来看,在银根收紧下,高价地块由于需要比较大的资金来撬动,因此往往以底价成交。但并不是越便宜的地越好卖,低总价、低单价的偏远地块底价成交现象均较为普遍,如总价在小于 5亿元、单价在小于 2000元 / ㎡的地块,多于三分之二的土地都以底价成交。究其原因,主要是因为低总价土地意味着可开发规模普遍较小,低单价意味着区位比较差,在当前在房价上升速度趋缓、融资难度高企的情况下,房企难以在房地产开发中获得足够的发展红利,自然拿地意愿也不高。 反倒是单价较高( 1-2万元 /平方米)、总价适中( 2-20亿元)的地块关注者更多,这些地块大多位于一二线城市的优质区域,如广州增城、杭州萧山余杭、南京江北新区、宁波鄞州等,板块竞争适当充分或价值已部分兑现、地块体量适中,是土地竞拍者真正的“心头好”。 与底价成交情况不同,就流拍情况来看,高单价、高总价地块流拍率较低,如总价在 50亿元以上的地块流拍率仅为 7%,低总价、高单价地块流拍率较高。 一方面,是因为高总价地块与城建发展全局的关联度更高,地方主管部门更加重视;另一方面,高单价也意味着这些地块的往往位于一二线城市的优质区域,土地价值相对较高,房企拿地意愿也比较强烈,因此流拍率相应也更低一些。而低总价、高单价地块如总价在 2亿元以下,楼板底价高于 1万元 / ㎡的地块,流拍率高达 24%。这类地块大多来自于义乌、金华、台州等浙江三线城市,均为分割为小体量的低密住宅或商办用地,且区位相对一般,相似供应较多,而市场需求相对有限,流拍率较高也在情理之中。典型如金华前仓镇供应了 14幅宅地,现状被农田包围,结果全部流拍。 但最值得关注的,还是总价在 20-50亿元,楼板底价在 0.8-1万元 / ㎡的地块,也是流拍的“重灾区”。这类地块大多是二线城市近郊的大体量宅地,相关出让条件较为严苛,拿地性价比较低,如武汉商务、天津 2019-14等地块均在此列。 4、人口为广州地市托底、上涨动能犹在 和其他三个一线城市相比,广州的土地市场波动明显更大,年初多数地块溢价成交,封顶成交是常见现象,但到了下半年来,凉意渐起,底价、流拍几乎成为地市主流。频繁的流拍也让广州不得不降低土地出让价格,以此来保证土地供应。尽管目前广州的地市仍然一片凉凉,但其一线城市的特殊性以及和北上深房价的差距,决定了广州的房价仍然有上涨的空间,并且2019年末广州的部分区域出台了人才政策,利好楼市。因此,广州的土地市场仍然值得长期关注。 01.政府与市场预期逐步“合拍”,年末流拍放缓 自2019年5月份银保监会收紧房企融资后,广州地市随之冷却,下半年土地流拍幅数和流拍率都明显比上半年要高,特别是10月份,土地流拍率高达50%,条件还不错的天河广氮地块以及时隔多年出让的白云江高中心地块等都在开拍前终止出让,,土地市场热度降至最低位。 为了应对地块的频繁流拍,保障土地供应,广州市政府逐渐调整供地策略,加大热点区域的优质土地供应同时降低区位一般的地块起拍价。供地策略的调整在年末效果凸显,从2019年流拍率走势可以看出,11月、12月广州的土地流拍率明显放缓,政府和市场预期逐渐“合拍”。 02.广州花都宅地,降价延期出让两次后才成交 |
2018-10-28
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